一、工作实施目标
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，强化学校后勤服务的协同性及合作性，避免后勤工作的各自为政和互不融通，以各校区后勤科室为独立单位，将各校区的物业管理、电梯维保、空调维保、绿化养护、供（配）电维保、教学设备保障、维修改造、水箱清洗、饮水机维保、除四害消杀、洗衣机服务等各类后勤服务单位整合为后勤一体化管理系统，在学校后勤管理处的指导下，以各校区物业服务公司为抓手，行使“校园大管家”及“后勤总参谋”的职能，充分发挥外包服务单位的专业能力，统一协调、指导、监督和考评并协助各后勤服务单位按工作计划开展各项服务保障工作，确保各校区后勤管理质量和服务效率不断提升。
二、领导组织架构
（一）成立学校后勤一体化管理领导工作组
学校职能部门层面成立后勤一体化管理领导工作组，由后勤管理处处长任组长，副处长任副组长，后勤管理处各科室负责人任工作组成员。工作组统一协调、监督及考评全校后勤一体化管理工作的推进和实施。
（二）成立各校区后勤一体化管理工作小组
各校区后勤科室层面成立本校区后勤一体化管理工作小组，各校区分管副处长任组长，科室负责人任副组长，各校区物业管理岗、工程管理岗、设备维护岗、能源管理岗教职工及各校区物业公司的项目经理、综合主管、工程主管为工作小组成员。工作小组具体推进和实施本校区后勤一体化管理工作。
（三）物业管理岗位设置及其任职基本条件
各校区物业设置物业项目经理、综合主管及工程主管等三类管理人员岗位，在此基础上根据校区实际情况可增设其他类别主管岗位，各物业管理岗位需专人专岗，不得兼职。
1.物业项目经理
具有大专及以上学历，具有从事机关事业单位物业三年以上管理经验，能够熟练运用office软件。
2.物业综合主管
具有大专及以上学历，管理、文秘类专业，有相关管理工作经验，能够熟练运用office软件。
3.物业工程主管
具有中专及以上学历，工程、机电类专业，具有三年以上工程或机电设备管理相关工作经验。
（四）后勤一体化管理工作职责
1.物业项目经理协助本校区后勤科室完成以下职责：
（1）通知、督促各后勤服务单位每月及时提交工作报告、工作计划。
（2）统筹、监督各物业主管对各项后勤工作状况进行跟踪、检查及考评，确保组织协调工作落实到位。
（3）定期组织开展校区常规检查、安全检查等各类检查工作。
2.物业综合主管协助本校区后勤科室完成以下职责：
（1）完成本校区宿舍管理、保洁卫生、绿化养护、除四害消杀及物资管理的一体化管理、协调、监督和验收考评。
（2）对本校区保洁卫生、绿化养护、除四害消杀及物资管理的工作实施提出指导意见和方案。
（3）负责本校区各后勤服务台账和档案的收集和整理。
3.物业工程主管协助本校区后勤科室完成以下职责：
（1）完成本校区工程维修、各类设施设备维保、水箱清洗的一体化管理、协调、监督、验收及审查考评。
（2）对本校区工程维修、各类设施设备维保、水箱清洗的工作实施提出指导意见和方案。
（3）协助物业项目经理定期组织开展校区安全检查工作。
三、工作实施方针
（一）后勤一体化管理总体方针
1.按照“协调参谋，小事自治，大事汇报”的管理思路，学校后勤管理处授权各校区物业服务单位行使对本校区各类后勤服务的工作协调、过程跟踪及结果考评等权限。各校区物业项目经理、综合主管及工程主管作为各校区后勤一体化管理工作小组成员全面参与绿化养护、电梯维保、空调维保、供（配）电维保、教学设备保障、维修改造、水箱清洗、饮水机维保、除四害消杀及洗衣机服务等各类后勤保障工作的协调、实施、监督、验收及考评工作，有权对工作的推进提出各项要求，各有关后勤服务单位必须配合物业的相关管理工作。
2.各项后勤保障工作中，物业项目经理、综合主管、工程主管提出专业化工作意见和方案供相关业务条线后勤管理处工作人员参考实施。对于情况简单且不涉及增加经费的事务由各校区物业直接监管相关服务单位完成并做好相应记录，工作完成无误后，向各校区相关业务条块后勤管理处工作人员报备；对于情况复杂或涉及增加经费的事务，各校区物业需及时向相关业务条款后勤管理处工作人员汇报，按照学校或后勤管理处工作流程办理。
（二）建立健全各类后勤服务的工作规范及考评标准
后勤管理处研究和制定绿化养护、电梯维保、空调维保、供（配）电维保、维修改造、宿舍管理、除四害消杀等各类后勤服务的工作规范和考评标准，作为后勤一体化管理具体实施及验收考评的依据。
（三）建立各校区后勤统一共享联动机制
各校区后勤科室统一建立本校区的后勤一体化服务工作群，其余维保服务工作群不再保留。所有相关工作均统一在工作群里发布和交流。群内信息涉及自身业务的后勤服务单位负责人必须及时在群里回复。
（四）实行后勤服务二级考评制度
各校区后勤服务单位每月到校服务或维保期间，由本校区物业项目经理、相关业务主管及物业有关工作人员随同检查，并对服务过程进行评价。综合每次服务表现，每三个月开展一次物业初步考评（非常规服务可按半年度或年度开展），结果作为该后勤服务单位定期考核初步意见，后勤管理处根据物业提供的初步考评意见，结合实际运行情况，开展综合考核，考核结果按照服务合同约定作为后勤服务单位全额付款、扣款、续签合同及终止合作的依据。后勤服务单位的评价标准包含响应速度、专业性、工作质量、返修率、配合度等各个方面，均作为考核评分的影响因素。
四、具体操作实施
（一）安全检查工作
在重大节假日、寒暑假及新学期开学之前，由各校区工程管理岗、设备维护岗（能源管理岗）人员牵头，本校区物业项目经理、工程主管组织各有关后勤服务单位联合检查校区各类设备设施的运行情况及有无安全隐患问题，提前预判可能发生的故障，及时消除安全隐患，确保各类设施设备始终处于良好的运行状态。此外，如需进行中大型保养或维修，各有关后勤服务单位应集中在寒暑假前制定方案和计划，提交本校区工程主管，工程主管审查无误后提交本校区工程管理或设备维护岗、能源管理岗人员，按照维护保养性质开展相应汇报、审批及落实工作。
（二）信息管理工作
在每月5日前，各后勤服务单位在本校区一体化管理工作群内发布本月工作计划，包括工作时间、工作内容、所需材料等信息；每月25日-28日，在工作群内发布本月工作总结和下个月工作计划。由本校区物业项目经理督促执行（也可代发）；后续各后勤服务单位在前来服务或维保的前一日在群里发布信息，维保结束后将当日检查内容在群里进行公示，列举维保服务过程中所发现或处理的问题以及更换的配件清单及相应佐证照片。物业项目经理及时在群里收集和督促发布。各后勤服务单位进场作业需提前告知本校区后勤教职工、物业项目经理或在工作群里通报，不得在后勤管理处及本校区物业未知晓的情况下开展工作。
（三）后勤物资管理
各校区物业项目经理及综合主管负责本校区卫生用品、维修用品的计划申报及协助相关物资的验收领用。综合主管将维修用品的出入库及时登记形成台账，每月报送本校区后勤科室，入库时要与本校区后勤教职工联合验收共同签字确认并拍照佐证，维修用品领用时原则上要与报修系统维修单或报修记录单一一对应并有领用照片佐证。
（四）绿化卫生工作
各校区综合主管每天按照保洁卫生及绿化养护工作标准对本校区的相关工作进行检查并记录，提出整改意见，督促落实，每天即时在工作群里进行通报。
（五）工程维修工作
对于一般情况报修项目，常驻施工队原则上应24小时内到达现场开展工作；应急维修项目原则上应在30分钟内到达现场到达。对于24小时内无法修复的问题，应及时说明情况。原则上各校区重点区域（例如定淮门校区综合办公楼一楼大厅、二楼、八楼会议室、十五楼及十六楼）要在当天完成所有维修工作。
1.工程主管带领物业人员每周开展本校区校舍建筑常规检查，发现问题及时处理或上报本校区工程管理岗人员并通知移交常驻施工队处理。检查情况按次形成记录提交本校区工程管理岗人员。
2.常驻施工队工程进场维修，由工程主管带领物业工程维修人员协助本校区工程管理岗人员、常驻施工队开展工作，并进行各施工工序现场监督、指导和验收（隐蔽工程要上传清晰图片）。
3.工程主管对施工维修方案进行初审，提出专业指导意见供本校区工程管理岗人员参考。
4.施工过程中，如出现工程质量、用料质量等问题，工程主管做好记录立即上报本校区工程管理岗人员，会同本校区后勤科室联系施工方停工整改或重新返工。
5.涉及金额较大、施工范围较广或重点工程施工完工后，由本校区工程管理岗人员牵头，物业项目经理、工程主管共同参与检查工程维修质量是否达标，不合格项目立即整改，工程维修项目经本校区工程管理岗人员、物业项目经理、工程主管共同认可才可视为验收合格，工程主管做好相应工作记录（本校区工程管理岗人员、物业项目经理、工程主管共同签字确认）。
6.各校区工程维修项目送审前，各校区工程主管协助各校区后勤科室对施工单位提交的工程维修结算材料进行审查，确认项目事项、工程量及验收合格是否属实。
（六）设施设备维保
1.工程主管带领物业人员每周定期开展各类设施设备检查，发现问题及时处理或上报本校区工程管理岗或设备维护岗（能源管理岗）人员并通知移交有关后勤服务单位处理。检查情况按次形成记录提交本校区工程管理岗或设备维护岗（能源管理岗）人员。
2.工程主管带领物业人员协助本校区工程管理岗或设备维护岗（能源管理岗）人员对本校区各类设施设备维保工作进行跟踪和监督，必要时提出指导意见供参考实施。
3.各类设施设备维保工作涉及更换配件，工程主管需一一检查核实并拍照，及时上报。
4.各类设施设备维保工作完成后，由本校区工程管理岗或设备维护岗（能源管理岗）人员牵头，物业项目经理、工程主管参与检查维保工作质量是否达标，不合格立即整改，验收合格签署维保记录作为维保款付款凭证之一。（本校区工程管理岗或设备维护岗（能源管理岗）人员、物业项目经理、工程主管共同签字认可才可生效）。
5.各类设施设备的操作只能由专业人员或工程主管实施。
（七）台账档案管理
建立本校区后勤一体化管理档案，各后勤服务单位将驻场人员的专业证书、服务资质等证件上报本校区物业存档，物业各类检查记录、各后勤服务单位日常的维保工作记录、应急处置记录和特殊保障支援记录作为台账记录每月及时上交本校区物业项目经理，由本校区物业进行检查和整理，不合格的台账记录退回相关后勤服务单位重新整理上交，每月各类台账形成电子档按月上报本校区后勤科室，纸质档由本校区物业留存，每季度移交本校区后勤科室。
五、工作实施保障
（一）建立物业人员管理和考核机制
1.学校后勤管理处将持续完善和优化物业管理经费预算，确保各校区物业服务及后勤一体化管理顺利实施。物业各类人员薪资来源于学校定期支付的物业管理费，物业管理人员实质为学校后勤管理处通过物业外包服务单位聘用的学校后勤管理人员。物业项目经理、综合主管、工程主管作为学校后勤外包管理重要人员，需完全服从学校的管理和安排，其选用、留用、考核及撤换由学校后勤管理处决定，未经学校后勤管理处批准不得调换物业项目经理、综合主管及工程主管等物业管理人员。
2.学校后勤管理处将加强和完善物业管理人员的管理和考核工作，新上任的物业管理人员一律建立试用期制度，对于物业管理人员的工作表现配套相应的奖惩制度，工作表现良好、能力水平不错的人员可以持续留用，工作表现差或定期考核不合格的人员予以随时撤换，确保物业管理人员能上能下，能进能出。
3.为提高物业人员的干事热情和工作积极性，物业外包服务单位必须确保物业人员的薪资福利待遇符合社会正常标准，同时建立物业人员定期薪资增长机制，学校后勤管理处可以对物业人员薪资福利待遇进行指导、要求和落实，严禁发生任何违反国家省市劳动法律法规的情况，切实保障物业人员的合法权益。
上述各项要求今后作为物业招标文件的需求内容及物业合同的重要履约条款执行，物业外包服务单位必须遵守。
（二）建立工作跟踪及协调处理机制
各校区后勤科室加强对本校区后勤服务单位贯彻落实一体化管理情况的跟踪和评估。相关工作发生的问题和争议由本校区分管副处长牵头带领科室负责人、相关后勤教职工协调解决。各校区物业项目经理每周将后勤一体化管理工作情况向本校区后勤科室汇报，遇到紧急问题可随时汇报分管副处长或科室负责人。每月初的处务会，各校区后勤科室负责人向处务会汇报上个月本校区后勤一体化管理实施情况。比较复杂、争议较大或情况重大的问题由各校区后勤科室提交处务会研究处理。
（三）后勤一体化管理结果运用
1.学校后勤管理处建立后勤一体化管理奖惩机制。各校区后勤服务一体化管理成效与本校区物业管理考核挂钩。各校区后勤教职工、各校区物业人员、各校区后勤服务单位都必须认真贯彻执行学校后勤一体化管理工作要求，不得推诿、刁难、甩锅或躺平。相关工作的协调、整改及落实情况作为教职工年度考核、后勤服务单位定期考核、合同续签以及是否长期合作的重要依据。对于工作表现突出的个人、单位，学校后勤管理处将根据学校有关规定进行评优、嘉奖。对于不履行工作职责、违背后勤一体化管理工作要求的个人、单位一律严肃处理，情节严重的可调岗、撤换及终止合作，列入后勤采购黑名单。
2.后勤一体化管理的落实和配合作为校企双方合作的基础。今后将后勤一体化管理工作要求列入各类后勤服务采购要求和合同履约条款里，作为后勤服务单位优选、后勤服务单位合同期考核的重要依据。
3.若发现校区物业人员借监督考评权限对后勤服务单位有吃拿卡要、不正当交易或其他违法违规的行为，学校后勤管理处将根据学校有关规定进行严肃处理，处罚相关个人、单位并予以辞退或解约，同时向上级通报以及列入后勤采购黑名单。
